İmar durumu, yapılaşma hakkı ve gerçek riskler tek bir yerden başlar: ada ve parsel sorgusu.
Ülkemizde bir mülk alım sürecinde karşılaştığınız ilk teknik bilgi genellikle şöyle görünür: “Ada: 123, Parsel: 1.” Bu iki sayı, Türkiye’deki tüm taşınmazların adresinin temelini oluşturur. Sokak adı değişebilir, mahalle sınırı yeniden çizilebilir — ama ada ve parsel numarası değişmez.
Bu yazıda bu iki kavramı açıklıyoruz; ardından bu bilgiyle nereye bakacağınızı, ne bulacağınızı ve nelere dikkat edeceğinizi adım adım gösteriyoruz.
Ada
Kadastro çalışmalarında yollar, dereler veya doğal sınırlarla çevrilmiş, içinde birden fazla parsel barındıran arazi bloğudur. Her ada, ilgili belediye veya tapu müdürlüğü kayıtlarında benzersiz bir numara taşır. Aynı ada numarası farklı ilçelerde tekrar edebilir; bu nedenle ada numarası her zaman il, ilçe ve mahalle bilgisiyle birlikte anlam taşır.
Parsel
Ada içindeki tekil taşınmaz birimidir. Bir arsa, bir bina, bir bağımsız bölüm — bunların tamamının kadastro sistemindeki karşılığı parseli oluşturur.
Parsel numarası, ada içinde sırayla verilir. Ada + Parsel kombinasyonu, o taşınmazın Türkiye genelindeki benzersiz kimliğidir. Tapu senedinde, imar belgesinde, belediye kayıtlarında hep bu ikili birlikte geçer.
Pafta
Kadastro haritasının belirli bir bölümünü gösteren standart ölçekli plan karesidir. Ada ve parselin harita üzerinde hangi paftada yer aldığını gösterir. Tapu sorgularında üçüncü bir referans bilgisi olarak karşımıza çıkar; pratikte ada ve parsel kadar sık kullanılmaz ama resmi sorgularda gerekebilir.
Ada ve parsel numarasını bilmeden bir mülkü değerlendirmek, adres bilmeden birini aramaya benzer. Başlangıç noktası burasıdır — bu iki sayıyla hem tapuya hem imar durumuna hem de kadastro haritasına ulaşırsınız.
Takyidat: Tapunun Görünmeyen Yüzü
Parselsorgu.com tapu alanını ve niteliğini gösterir — ama tapunun üzerindeki yükleri göstermez. Takyidat denilen bu yükler; ipotek, haciz, şerh, irtifak hakkı, İntifa hakkı, ön alım hakkı gibi kalemleri kapsar.
Takyidat sorgusu için iki yol var:
- e-Devlet: “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmeti üzerinden, TC kimlik numarasıyla kendi adınıza kayıtlı taşınmazların takyidat durumunu görebilirsiniz.
- Tapu Müdürlüğü: Satın almayı düşündüğünüz bir mülkün takyidat kaydını, tapu müdürlüğüne yazılı başvuruyla veya noter kanalıyla talep edebilirsiniz.
Tapu “temiz” görünüyor demek yeterli değildir. Takyidat kaydını bizzat sorgulamayan alıcı, bir önceki sahibin borcunu devralma riskiyle karşı karşıya kalabilir.
Nereden ve Nasıl Sorgularsınız?
1. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM Parsel Sorgulama)
Ada ve parsel numarasıyla taşınmazın tapu alanı, niteliği (arsa, tarla, bağımsız bölüm vb.), mevkii ve zemin tipi görüntülenir
- Harita üzerinden parsel sınırlarını görebilirsiniz
- Bina/BB Listesi sekmesinde parselde kayıtlı bağımsız bölümler listelenir
- Mobil uygulama da mevcut; saha incelemesinde parsel sınırını yerinde görmek için kullanışlı.
Yalıkavak’ta 4.825,91 m² “Arsa” niteliğindeki bir parselin TKGM Parsel Sorgu kaydı. Öznitelik Bilgisi sekmesinde il, ilçe, mahalle, tapu alanı, nitelik ve mevkii bilgileri görünmekte; Bina/BB Listesi sekmesi aynı parselde kayıtlı bağımsız bölümlere erişim sağlamaktadır.
2. E-İmar — Belediye İmar Sorgu Sayfaları
Her belediyenin kendi sistemi vardır:
- Ada ve parsel numarasıyla parselin imar durumunu sorgulamak için kullanılır.
- Plan onay tarihi, bina yüksekliği, ön/yan/arka bahçe mesafeleri, TAKS, KAKS, emsal ve kat adedi gibi bilgilere ulaşılır.
- Parselin hangi imar planı kapsamında kaldığı görülür.
Yandaki Görsel: TKGM Parsel sorgusu yapılan mülkün Bodrum Belediyesi e-imar sayfasındaki sorgu sonucunu göstermekte. Bu örnekte “Arama Kriterlerinizdeki Mevkide 1/1000 Uygulama İmar Planı Mevcut Değildir” uyarısı görünmekte — yani parselin üzerinde henüz onaylı uygulama imar planı bulunmuyor. TAKS, KAKS ve emsal alanları boş; bina yüksekliği ve kat adedi belirlenememiş. Bu durum, söz konusu parselin yapılaşma koşullarının henüz netleşmediğini gösterir.
Önemli: www.parselsorgu.tkgm.gov.tr tapu kaydını gösterir; e-imar ise imar durumunu. İkisi farklı sistemler, farklı bilgiler. Tapu temiz görünse de imar yoksa o arsa üzerine bugün bir şey inşa edilemez. Her ikisini ayrı ayrı sorgulamak, araştırmanın minimum başlangıcıdır.
İki Sistem — Ne Fark Var?
| Özellik | www.parselsorgu.tkgm.gov.tr | E-İmar (Belediye) |
|---|---|---|
| Kurum | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü | İlgili Belediye |
| Ne gösterir? | Tapu alanı, nitelik, mevkii, bağımsız bölümler | İmar planı, yapılaşma koşulları (TAKS, KAKS vb.) |
| Takyidat (şerh, ipotek)? | Hayır — bunlar için e-Devlet veya tapu müdürlüğü | Hayır |
| Resmi belge niteliği? | Bilgi amaçlı | Bilgi amaçlı |
| Mobil uygulama? | Evet | Belediyeye göre değişir |
| Yeterli mi? | Hayır. İkisi birlikte başlangıç noktasıdır; takyidat, iskan ve hukuki inceleme için ek adımlar gerekir. | |
Adım Adım: Bir Parseli İncelemek
- Ada ve parsel numarasını öğrenin: Satıcıdan, emlakçıdan veya ilandan temin edin. Tapu fotokopisi varsa orada yazar.
- www.parselsorgu.tkgm.gov.tr’da sorgulayın: parselsorgu.tkgm.gov.tr adresine girin. İl → ilçe → mahalle seçin, ada ve parsel numarasını girin. Tapu alanı, nitelik ve varsa bağımsız bölümleri görün.
- Harita üzerinde parsel sınırlarını kontrol edin: Parselsorgu.com harita görünümünde parselin fiziksel sınırlarını ve komşu parselleri görebilirsiniz. Özellikle yol cephesi ve denize/kıyıya mesafe için faydalı.
- E-imar üzerinden imar durumunu sorgulayın: Aynı ada ve parsel numarasıyla sorgulayın. TAKS, KAKS, gabari, plan durumu bilgilerine bakın. “Plan mevcut değildir” çıkıyorsa bu, yapılaşma koşullarının henüz belirlenmediği anlamına gelir (Bodrum için www.bodrum.bel.tr )
- Takyidat sorgusunu yapın: e-Devlet veya tapu müdürlüğü kanalıyla. Şerh, ipotek, haciz var mı?
- Bulgularınızı bir araya getirin: Tapu bilgisi + imar durumu + takyidat — üçü birden temizse, teknik ön inceleme tamamdır. Bundan sonrası hukuki ve fiziksel inceleme aşamasıdır.
Bodrum’da Sıkça Karşılaşılan Durumlar
Bodrum’da parsel sorgularında bazı durumlar özellikle dikkat ister:
- İmar planı mevcut değil: E-imarda bu uyarıyı gördüğünüzde, parsel üzerinde onaylı uygulama imar planı bulunmuyor demektir. Bu, satılık olmasını engellemez; ama yapılaşma hakkını askıya alır.
- Hisseli tapu: Parselsorgu’da tapu alanı büyük görünebilir ama tapu hisseli ise mülkiyetin yalnızca bir payına sahipsiniz. Diğer hissedarların onayı olmadan satış, inşaat veya geliştirme yapılamaz.
- Nitelik “tarla” ya da “bağ/bahçe”: Arsa değil, tarla vasfındaki parseller farklı imar ve vergi rejimine tabidir. “Ucuz” görünen bu parseller, imar dönüşümü belirsizliği nedeniyle yüksek risk taşır.
- Tapu alanı ile fiziksel alan uyuşmazlığı: Tapuda yazılı m² ile sahada ölçülen alan farklı çıkabilir. Bu, özellikle eski kadastro çalışmalarından kaynaklanan ve çözüme kavuşturulması gereken bir sorundur.
- Kıyı kanunu kısıtları; imar belgesiyle çelişebilir. Kıyı kenar çizgisi belirsizse yapı yerleşimi tartışmalı hale gelir.
- Koruma alanları (1., 2., 3. derece arkeolojik sit, doğal sit) farklı yapılaşma koşulları getirir. Bodrum’un bazı bölgelerinde “konut imarlı” arsa, sit statüsü nedeniyle fiilen yapılaşamaz hale gelmiştir.
- Askeri yasak bölgeleri tarihi haritalarda görünmeyebilir; güncel Milli Savunma Bakanlığı izin şartı ayrıca sorgulanmalıdır.
- Ruhsatlı yapı oranı Bodrum’da düşüktür. Bu nedenle Yapı Kayıt Belgesi ile iskan belgesinin karıştırılması, pratikte sıkça rastlanan bir hatadır.