2026 Koşullarında Karar Çerçevesi
Her yaz aynı soru gelir. Kimi zaman telefonla, kimi zaman sezon sonunda kapıyı kilitlerken: “Kiraya mı versem, satsam mı?”
Soru basit görünür. Ama 2026’da doğru cevabı bulmak, en az dört değişkeni aynı anda görebilmeyi gerektiriyor: piyasa koşulları, döviz gerçekliği, vergi tablosu ve jeopolitik tablo.
Piyasa Nerede Duruyor?
Bodrum sezonluk kiralama talebi güçlü. Temmuz-Ağustos’ta havuzlu villa ve sahile yakın konutlarda arz talebin gerisinde kalıyor. Ancak bu talep, Ortadoğu’daki savaşın seyrinden doğrudan etkileniyor.
İran operasyonunun başlamasıyla Körfez’den Türkiye’ye yönelen sermaye ivme kazandı. Bodrum’un konumu bu süreçte avantajlı — ama tablonun 3–6 ay içinde nasıl şekilleneceği henüz netleşmedi. Savaşın bitmesi sezonluk talebi güçlendirir; Türkiye’ye sıçraması her iki kararı da zorlaştırır. Konuyu ayrıca İran Savaşı Gölgesinde Gayrimenkul Strateji Raporu‘nda ele aldım.
Döviz Gerçeği
TL bazındaki fiyat artışı cazip görünüyor. Ama USD/TRY kuru Ocak 2022’de 13,10 TL iken Mart 2026’da 44,50 TL’ye ulaştı — yaklaşık %240 dolar değer kazancı. Bodrum m² artışı da bu oranla büyük ölçüde örtüşüyor. Yani dolar bazında gerçek değer artışı son derece sınırlı. (Kaynak: exchange-rates.org; Sahibinden.com Emlak Endeksi, Şubat 2026)
Satıştan elde edilen TL’yi nerede tutacağınız, kira getirisinden daha kritik bir soru olabilir.
Kira Geliri: Brüt ile Net Arasındaki Makas
Gölköy’de 300m² özel plajlı villa Temmuz-Ağustos’ta 850.000 TL/ay ile kiraya veriliyor. İki ay brüt gelir: 1.700.000 TL. Kulağa güzel geliyor. Ama aracı komisyonu, temizlik, bakım, havuz ve sigorta giderleri bu toplamdan %30–40 götürüyor. Net gelir 1.100.000–1.250.000 TL’ye düşüyor — vergi öncesi.
Bodrum genelinde sezonluk kiralama net getirisi %4–6 aralığında seyrediyor. Yıllık kiracı modelinde ise bu oran %2–3’e geriliyor; 30–50 yıllık amortisman anlamına gelir. (Bkz. 2026 Bodrum Emlak Piyasası Analizi)
Vergi de hesaba katılmalı: 2026’da konut kira geliri için yıllık 58.000 TL istisna uygulanıyor. Sezonluk kiralama bu eşiği hızla aşar; beyan zorunluluğu doğar. GİB’in banka-tapu eşleştirmesi artık çok daha sistematik. (Kaynak: GİB Hazır Beyan Sistemi; KPMG Vergi, Ocak 2026)
Hangi Koşulda Ne Yapmalı?
Üçüncü Yol
İki kolon da size uyuyorsa, cevap çoğu zaman ikisi birdendir. Bu yazı mülkü sezonluk kiraya verin; hem nakit üretin hem de satış fiyatını piyasada test edin. Sezon sonunda karar çok daha sağlam bir zemine oturur.
Kararı verilerle verin. Endeks fiyatına değil, gerçekleşmiş satışlara bakın. Brüt rakama değil, net gelire bakın. Ve zaman baskısı olmadan hareket edin.
İlgili yazılar: